عقد الإجارة المنتهية بالتمليك هو عقد أصله إجارة تشغيلية أضيف له وعد بالتمليك من المؤجر فصارت إجارة منتهية بالتمليك، فتحول بذلك إلى عقد تمويلي لأن المستأجر تمول من المؤجر وتملّك أصلا كبيراً بسداد قيمته على دفعات متعددة.
قد عرفها التمويل التقليدي سابقاً Lease-to-buy إن صيغة الإجارة المنتهية بالتمليك (عالجها المعيار المحاسبي الدولي رقم ١٧ ) لكن التمويل الإسلامي صحح عقدها (بالمعيارين الشرعي رقم ٩ والمحاسبي رقم ٨) بغية تحقيق العدل بين أطراف عملية الإجارة، ومن ذلك:
١. أنه يجب تحديد طريقة تمليك العين للمستأجر (كما سيتم ذكرها لاحقاً) بوثيقة مستقلة عن عقد الإجارة. وفي حالات إصدار وعد بالهبة أو وعد بالبيع أو عقد هبة معلق بمستندات مستقلة لا يجوز أن يذكر أن ا جزء لا يتجزأ من عقد الإجارة المنتهية بالتمليك.
٢. أن الوعد بالتمليك من لزِم لمن صدر منه، ويجب أن يقتصر الوعد الملزم على طرف واحد، أما الطرف الآخر فيكون مخيراً.
٣. لا يجوز التمليك بإبرام عقد البيع مضافاً إلى المستقبل مع إبرام عقد الإجارة.
٤. إذا هلكت العين المؤجرة أو تعذر استمرار عقد الإجارة إلى نهاية مدته من دون تسبب من المستأجر في الحالتين، فإنه يرجع إلى ُأجرة المثل، ويرد المؤجر إلى المستأجر الفرق بين أجرة المثل والأجرة المحددة في العقد إذا كانت أكثر من أجرة المثل؛ وذلك دفعاً للضرر عن المستأجر الذي رضي بزيادة الأجرة عن أجرة المثل في مقابلة الوعد له بالتمليك في نهاية مدة الإجارة.
وتنتهي الملكية بأربعة صور هي:
١. عقد إيجار مع الوعد بهبة العين عند الانتهاء من وفاء جميع الأقساط الإيجارية على أن تكون الهبة بعقد منفصل.
٢. عقد إيجار مع وعد ببيع العين المستأجرة مقابل مبلغ رمزي أو حقيقي يدفعه المستأجر في نهاية المدة بعد سداد جميع الأقساط الإيجارية المتفق عليها.
٣. عقد إيجار مع وعد ببيع العين المستأجرة بمجرد سداد جميع الأقساط الإيجارية المستحقة المتفق عليها.
٤. عقد إيجار تدريجي بحيث يتم بنهاية كل فترة شراء المستأجر لجزء من المأجور
واستئجاره للجزء الباقي وهكذا حتى يتم شراء كامل المأجور.
أما مراحل الإجارة المنتهية بالتمليك فهي:
١. شراء المؤجر للأصل ولو بناء على رغبة المستأجر وتملكه ودفع ثمنه واستلامه.
٢. إبرام عقد الإجارة مع المستأجر ووعده له بتمليكه العين عند توفيته لجميع أقساط الإجارة.
٣. تمليك العين للمستأجر بانتهاء مدة الإجارة ووفاء المستأجر لجميع الأقساط المستحقة يتنازل المؤجر عن ملكيته للعين لفائدة المستأجر.
وتتلخص الضوابط الشرعية للإيجار المنتهي بالتملك بالآتي:
١. أن تكون السلعة المتفق على إجارتها أو بيعها مملوكة للمؤجر أو للبائع وقت التعاقد.
٢. أن تكون مقبوضة ويكون قبضها بالتخلية بين المؤجر والمستأجر بحيث يتمكن من الانتفاع بها والتصرف فيها.
٣. أن تكون الإجارة فعلية، وليست ساترة للبيع.
٤. أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر.
٥. يجب أن تطبق على عقد الإجارة المنتهية بالتمليك أحكام الإجارة طوال مدة الإجارة، وأحكام البيع عند تملك العين.
٦. أن تكون نفقات الصيانة غير التشغيلية على المؤجر طوال مدة الإجارة.
مثال
بفرض أن أصلاً قيمته ١٠٠,٠٠٠ ليرة نرغب بتأجيره تمليكياً لثلاثة سنوات، فكم يكون القسط الشهري في حالة الهبة وفي حالة البيع الرمزي؟ مع العلم أن مصاريف الشراء % ٢٥,٠٠٠ ليرة، والتأمين ١٠,٠٠٠ ليرة، وبفرض أن المؤجر سيحقق عائدا قدره ٢٠ من قيمة الأصل.

 فإذا كانت القيمة التأجيرية الشهرية 4,305 فيكون الأصل في نهاية الفترة هبة .

وإذا كانت القيمة التأجيرية الشهرية 4,000 مثلاً فيباع الأصل في نهاية الفترة بسعر رمزي = 305×36 شهراً = 10,908

 إن تسعير الإجارة المنتهية بالتمليك يتألف من تكلفة وربح، أما الربح فيتشكّل من قسمين:
+ ربح الاستثمار بالأصول طالما هي قيد الإجارة.
+ ربح المتاجرة بالأصول
سنتناول فيما يلي حالتي الإجارة المنتهية بالتمليك الصادرتين مؤخراً عن مصرفي الشام وسورية الإسلاميين رغم شح المعلومات باستثناء إجابة المصرفين عن حالة تمويل بمبلغ محدد ومعرفة نتائجها.

لذلك سنفترض وجود حالة تمويل عقار قيمته ١,٥٠٠,٠٠٠ ليرة بصيغة الإجارة المنتهية بالتمليك.
أولا: حالة مصرف الشام الإسلامي:
تمتد فترة التمويل ١٥ سنة، وتبلغ الدفعة الأولى ٣٠ % من قيمة التمويل وهي تعادل بحسب المصرف إيجار فترة محددة. ويأخذ المصرف ١٠ % من مبلغ التمويل المتبقي ويخضعها إلى زيادة محددة (استطعنا الوصول إليها رياضياً) حيث أن قسط الإجارة :( الشهري يبلغ ١٢,٨٣٥ ليرة، كما يظهر بالجدول التالي، الجدول :

  يلاحظ أن هناك زيادة قدرها ٥٠ % ما يعادل خمسة سنوات إضافية أدت لزيادة في أساس القيمة المحسوبة والبالغة ١,٠٥٠,٠٠٠ ليرة قد أصبحت ١,٥٧٥,٠٠٠ ليرة ثم أضيف لها نسبة ربح محددة. وبلغت الزيادة المطلقة ١,١٠٦,١٩٦ ليرة ما يعادل نسبة زيادة قدرها ٧٣,٧٥ %، وبتقسيمها على فترة التمويل البالغة ١٥ سنة تكون الزيادة الوسطية ٤,٩٢ % سنوياً.

ولتحليل ما سبق على أساس الفرص البديلة فقد أضفنا عموداً جديداً لمقابلة إيجار العقار بأسعار السوق والتي تحتسب عادة بنسبة ٥% من قيمة العقار. وعليه يمكننا تحليل مبلغ :( الزيادة أعلاه كما يلي، الجدول

وبفرض أن الإجارة احتسبت على مبلغ التمويل المتبقي حيث أن المؤجر سيسدد قيمة جزء من العقار (وهذا يقابل الصورة الرابعة من صور انتهاء الملكية)، فإن الجدول ( ١) يمكن تصويره كالآتي الجدول

 تصبح الزيادة المطلقة ٨٠٧,٤٦٤ ليرة ما يعادل نسبة زيادة قدرها ٥٣,٨٣ %، وبتقسيمها على فترة التمويل البالغة ١٥ سنة تكون الزيادة الوسطية ٣,٥٩ % سنويا. وبتحليل مبلغ  الزيادة الجديدة تكون النتائج كما يلي، الجدول

والواضح من الجدولين ٢و ٤ أن مصرف الشام الإسلامي قد انتهج في تسعيره سياسة تحقيق ربح قدره ٢٥ % (تقريباً) على الأصل المباع، وتحقيق استثمار بإيجار نفس الأصل بنسبة قدرها ٥% من القيمة الأصلية أدت لربح مقداره ٤٩ % بطريقة الحساب الأولى و ٢٧.٧٧ % بطريقة الحساب المفترضة على أساس القيمة المتبقية.
ثانیا: حالة مصرف سوریة الإسلامي:
تمتد فترة التمويل ١٥ سنة، وتبلغ الدفعة الأولى ٢٥ % من قيمة التمويل تعادل بحسب المصرف إيجار فترة محددة. ويضيف المصرف نسبة على مبلغ التمويل المتبقي (استطعنا :( الوصول إليها رياضياً)، كما يظهر بالجدول التالي، الجدول

 تبلغ الزيادة المطلقة ٩٢٨,١٢٥ ليرة ما يعادل نسبة زيادة قدرها ٦١,٨٨ %، وبتقسيمها على فترة التمويل البالغة ١٥ سنة تكون الزيادة الوسطية ٤,١٣ % سنوياً.
ولتحليل ما سبق على أساس الفرص البديلة فقد أضفنا عموداً جديداً لمقابلة إيجار العقار بأسعار السوق والتي تحتسب عادة بنسبة ٥% من قيمة العقار. وعليه يمكننا تحليل مبلغ الزيادة أعلاه كما يلي، الجدول

ولو فرضنا أن الإجارة احتسبت على مبلغ التمويل المتبقي لأن المؤجر يسدد قيمة جزء من العقار (وهذه تقابل الصورة الرابعة من صور انتهاء الملكية)، فإن الجدول ( ٥) يمكن :( تصويره كما يلي، الجدول ( ٧

 تصبح الزيادة المطلقة ٨٦٥,١٤٠ ليرة ما يعادل نسبة زيادة قدرها ٥٧,٦٨ %، وبتقسيمها على فترة التمويل البالغة ١٥ سنة تكون الزيادة الوسطية ٣,٨٥ % سنوياً. وبتحليل مبلغ :( الزيادة الجديدة تكون النتائج كما يلي، الجدول ( ٨

والواضح من الجدولين ٦و ٨ أن منهجية مصرف سورية الإسلامي التسعيرية سياسة غير محددة ففي الحالة الأولى حقق ربحاً من بيع الأصل قدرها ٩,٣٨ % مقابل ٢٧,٩٣ % في الثانية، وحقق استثماراً بإيجاره للأصل بنسبة قدرها ٥% من القيمة الأصلية أدت لربح قدره ٥٢,٥٠ % بطريقة الحساب الأولى ٢٩,٧٥ % بطريقة الحساب المفترضة على أساس القيمة المتبقية.
الخلاصة..
بمقارنة تسعير الإجارة المنتهية بالتمليك وتكلفة التمويل بين المصرفين يمكننا استنتاج ما يلي:
أولا - التسعير:
يمكن كتابة معادلة التسعير من وجهة نظر المؤجر كما يلي:
السعر الإجارة المنتهية بالتمليك = التكلفة + (ربح المتاجرة بالأصول + ربح استثمار الأصول)
وبناء عليه فإن تسعير مصرف الشام الإسلامي أعلى من تسعير مصرف سورية الإسلامي
سواء اختلفت الدفعة الأولى أم كانت نفسها وفقا للحسابات التالية:
٢,٦٠٦,١٩٦ ل.س = ٣٧١,١٩٦ + ٧٣٥,٠٠٠ + السعر مصرف الشام الإسلامي = ١,٠٥٠,٠٠٠
%١٧٣,٧٥ = %٢٤,٧٥ + %٤٩,٠٠ + %١٠٠,٠٠ =
وإذا افترضنا توحيد الدفعة الأولى بين المصرفين بحيث تكون ٢٥ % لكليهما، فستكون :( نتائج مصرف الشام الإسلامي كالآتي، الجدول ( ٩

فتكون معادلة السعر كالتالي:
٢,٦٨٥,٢١٠ ل.س = ٣٩٧,٧١٠ + ٧٨٧,٥٠٠ + السعر مصرف الشام الإسلامي = ١,١٢٥,٠٠٠
%١٧٩,٠١ = %٢٦,٥١ + %٥٢,٥٠ + %١٠٠,٠٠ =
٢,٤٢٨,١٢٥ ل.س = ١٤٠,٦٢٥ + ٧٨٧,٥٠٠ + السعر مصرف سورية الإسلامي = ١,٠٥٠,٠٠٠
%١٦١,٨٨ = %٩,٣٨ + %٥٢,٥٠ + %١٠٠,٠٠ =
ثانيا - تكلفة التمويل:
إن وسطي تكلفة التمويل بحسب وجهة نظر (المستأجر المتمول) لمصرف سورية الإسلامي هي أقل من وسطي تكلفة التمويل لمصرف الشام الإسلامي حيث بلغت وسطي تكلفة التمويل في مصرف سورية الإسلامي ٤,١٣ % بينما بلغت في مصرف الشام الإسلامي ٤,٩٢ % و بلغت ٥,٢٧ % بعد توحيد الدفعة الأولى.
وتعتبر هذه التكلفة لكلا المصرفين تكلفة معقولة ومناسبة للقطاعين التجاري والشخصي على حد سواء.
وبناء على نتائج التسعير السابقة، فإن المؤجر (المصرف) لا يستطيع تحمل الضرائب المالية المفروضة على عقود الإيجار (التي تبلغ ٥% من قيمة الإيجار التجاري - حالة سورية)،
وليس أمامه من حلّ سوى نقل هذا العبء إلى المستأجر. لذلك فإن تكلفة التمويل ستصبح بحدود ١٠ % مما يجعلها مرتفعة جداً وغير عادلة وعلى المستأجر أن يتنبه إلى هذه القضية. وهذا دليل على أن الضرائب تسيء للحياة الاقتصادية لذلك كانت غير جائزة في الاقتصاد الإسلامي.

من جهة أخرى فإن كلا المصرفين قد اختار صورة نقل الملكية الأولى (طريقة الهبة بنهاية العقد بعد الانتهاء من وفاء جميع الأقساط)

لذلك فإن المستأجر سيسدد أمواله منتظراً امتلاك أصل محدد، وهذه الأموال الموزعة على أقساط تشمل جزءاً يقابل الإجارة التشغيلية وجزءًا آخر يقابل ثمن الأصل المباع. وعليه فإن توقف المستأجر عن سداد الإيجار لأي سبب سيجعله عرضة لضياع كل ما دفعه وكذلك الأصل موضوع العقد.
وكمفارقة فقد أعاد المعيار الشرعي للمستأجر فرق الإيجار المحسوب الذي يمثل مقابل الثمن في حالة هلاك المأجور لأسباب خارجة عن إرادة المستأجر لتعذر الانتفاع به.
٨ من المعيار / فحصر التعويض بهلاك المأجور لأسباب لا تمت بصلة بالمستأجر (الفقرة ٨ الشرعي الخاص بالإجارة المنتهية بالتمليك رقم ٨) مما يفوت على المستأجر انتفاعه بالمأجور. بينما ضاعت حقوق المستأجر فيما لو توقف عن سداد الأقساط لأسباب تخصه،
وهذا مؤداه غرر غير يسير لجهة المستأجر.
إن معادلة حساب قسط الإجارة المنتهية بالتمليك من وجهة نظر المستأجر يمكن كتابتها كما يلي:

قسط الإجارة المنتهية بالتمليك= (جزء مسترد من ثمن الأصل + جزء من ربح بيع الأصل) + بدل الإيجار

(جزء مسترد من ثمن الأصل + جزء من ربح بيع الأصل) ... وهذا يعني الغرر الذي يصيب المستأجر

لذلك لو اختار المصرفان الصورة الرابعة لنقل الملكية (أي الإجارة المنتهية بالتمليك بشكل تدريجي) بحيث يتملك المستأجر قسماً من الأصل المستأجر في كل فترة زمنية أو عند رغبته بالتوقف النهائي، لخلا العقد من الغرر تماماً، وهذا ما نميل إليه بحسب النتائج السابقة.
ولو استحق المصرف إيجاره على أساس الحصة المتبقية الممولة من طرفه لأصبح العقد أكثر عدلاً ، وهذا ما تهدف إليه الشريعة الإسلامية.